Der Vermieter hat nach einer Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich die Möglichkeit vom Mieter zunächst die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum zu verlangen und anschließend noch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen der durchgeführten Modernisierungsmaßnahme (Umlage von jährlich 11 % bzw. 8 % der Kosten) vorzunehmen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ist in diesem Fall die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzurechnen (beispielsweise unter Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietenspiegel) auf die Mieterhöhung wegen der Modernisierung, so dass der Vermieter im Ergebnis nicht mehr vom Vermieter erhält, als die mögliche Mieterhöhung wegen der Modernisierung.

Diese Rechtsprechung hat zur Folge, dass der nachfolgend geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt ist, auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung) möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um welchen die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB (Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag ergeben, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung) gestützten Mieterhöhung verlangen kann. Grundsätzlich besteht bei der Kombination einer Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB die Gefahr einer doppelten Berücksichtigung der Modernisierung. Diese Gefahr schließt der Senat dadurch aus, dass er die Mieterhöhung gemäß § 558 BGB (Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) voll auf die Mieterhöhung nach § 559 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung) anrechnet.

Praxishinweis: Möglich ist - sofern die Voraussetzungen vorliegen - nach wie vor die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die noch nicht modernisierte Wohnung und anschließend eine ungekürzte Modernisierungsmieterhöhung nach Durchführung der Modernisierung.