Vermietungszweck entscheidet über die Anwendung des Wohnraummietrechts
In diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es für die Frage der Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht, welches grundsätzlich einen erweiterten sozialen Kündigungsschutz umfasst, der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck ausschlaggebend ist. Der vereinbarte Nutzungszweck wird hierbei durch den Zweck bestimmt, welchen der Mieter bei Anmietung des Mietobjekts verfolgt hat. Mietet der Mieter also Wohnräume mit der Absicht an, diese an dritte Personen weiterzuvermieten und hat dieser dabei selbst kein Eigeninteresse an dem Bezug der Wohnräume, so liegt nach Auffassung des Bundesgerichtshofes kein Wohnraummietvertrag vor. Es handelt sich vielmehr um die Anmietung von sonstigen Räumen gemäß § 578 Abs. 2 BGB. Diese Vertragsauslegung gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag mit der Überschrift „Mietvertrag über Wohnraum“ versehen ist oder nicht. Im vorliegenden Fall war im Vertragstext selbst hervorgehoben worden, dass die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird und der auf unbestimmte Zeit laufende Vertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist nach 573c BGB gekündigt werden kann. Da es dem Mieter vorliegend jedoch vorrangig darum ging, die Räume zu Wohnzwecken weiterzuvermieten und Dritten zu überlassen, sind nach Auffassung des BGH die Vorschriften des „sozialen“ Wohnraummietrechts nicht anwendbar.
Denn die Befriedigung eigener Wohnzwecke war bei Abschluss des Mietvertrages von der Mieterin nicht angedacht gewesen. Hinzu kam noch, da es sich bei der Mieterin um eine juristische Person gehandelt hat, dass diese nach Auffassung des Bundesgerichtshofes selbstverständlich keinen eigenen Wohnbedarf haben kann.
Praxishinweis: Die vom Bundesgerichtshof vorgenommene Vertragsauslegung entspricht dem juristischen Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ (übersetzt: „Eine falsche Bezeichnung schadet nicht“.). Grundsätzlich ist somit bei der Auslegung eines Vertrages der tatsächliche Wille der Parteien, bzw. das durch den Vertrag bezweckte Ziel zugrunde zu legen.
Mietverträge über Wohnraum zum Zweck der Weitervermietung oder Überlassung an Dritte sind daher grundsätzlich als gewerbliche Mietverträge auszulegen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Anmietung von Räumen nach dem 31.12.2018 durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einem anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege vorgenommen wird, um die Räume an Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen (§ 578 Abs 3 BGB).
