Räumung nach der "Sibirischen Methode" – Zulässigkeit einer Versorgungssperre im gewerblichen Bereich

Entscheidung des BGH vom 06.05.2009, AZ: XII ZR 137/07

Was viele nicht wissen:

Unter einer „Versorgungssperre“ versteht man die eigenmächtige Handlung des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses die Heizung und die Wasserzufuhr abzusperren, um auf die Art und Weise den Auszug des Mieters zu erzwingen und die von diesem geschuldete Räumung und Herausgabe der Wohnung zu „beschleunigen“.

Nach der noch wohl überwiegenden und auch zutreffenden Auffassung ist dies bei der reinen Wohnraummiete nicht möglich. Die zahlreichen materiell-rechtlichen (§§ 543, 569, 573, 574 BGB) und auch verfahrensrechtlichen (§§ 721, 765 a ZPO) Schutzvorschriften zu Gunsten des Mieters, dessen Mietverhältnis bereits gekündigt wurde, würden dadurch unterlaufen.

Für die Geschäftsraummiete hat der BGH die Zulässigkeit einer Versorgungssperre durch den Vermieter aber bejaht, wenn die Interessen des Vermieters im Einzelfall überwiegen. Dies gilt für den Fall, dass der Vermieter ebenfalls hinsichtlich der Wasser-, Heiz- und Stromversorgung ebenfalls Vertragspartner des Mieters ist, und nicht etwa ein Versorgungsunternehmen auf Seiten des Mieters tätig wird.

Die Interessen des Vermieters überwiegen nach Auffassung des BGH in der Regel dann, wenn dem Vermieter über den bereits eingetretenen Zahlungsrückstand des Mieters hinaus weitere Unannehmlichkeiten drohen. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Vermieter Gefahr läuft durch die ausbleibenden Mietzahlungen mit den seinerseits geschuldeten Vorauszahlungen auf das Hausgeld in Verzug zu geraten, beispielsweise bei verschlechterter Bonität des Vermieters. Von weitergehenden Nachteilen zu Lasten des Vermieters ist ebenfalls auszugehen, wenn dieser seinerseits gegenüber dem Versorgungsunternehmen geschuldeten Abschlagszahlungen in Zahlungsverzug gerät. Umgekehrt ist wiederum die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. das örtliche Versorgungsunternehmen bei Zahlungsverzug dazu berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer und dessen Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden.