Inhalt einer Modernisierungsankündigung bei energetischer Sanierung

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.05.2020 – Ziffer VIII ZR 55/19

Bei einem Mietvertrag handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, welches bei der Einhaltung bestimmter gesetzlicher Anforderungen weiterentwickelt bzw. angepasst werden kann. Dies gilt insbesondere im Fall einer Modernisierung. Soweit der Vermieter beabsichtigt, eine Modernisierungsmaßnahme durchzuführen, obliegt dem Mieter gem. § 555d BGB eine Duldungspflicht. Erforderlich für diese Duldungspflicht ist, dass es sich tatsächlich um eine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB handelt und der Vermieter dem Mieter gegenüber diese formell ordnungsgemäß angekündigt hat.

Die formellen Anforderungen, welche dabei an eine derartige Ankündigung zu stellen sind, sind höchst umstritten. Während die Instanzengerichte eher strenger sind, ist der 8. Zivilsenat des BGH hierbei regelmäßig großzügig.

So auch im vorliegenden Fall, in welchem der Vermieter in einem Mietshaus mit Gasetagenheizungen eine Gaszentralheizung einbauen wollte. Der Vermieter hatte dies gegenüber dem Mieter angekündigt und zum Nachweis der Energieeinsparung ein energiewirtschaftliches Gutachten beigefügt. Dem Landgericht Bremen war dies nicht ausreichend genug.

Aus Sicht des Bundesgerichtshofes dagegen ist das Ankündigungsschreiben nicht zu unbestimmt gefasst. Der Inhalt der Ankündigung zur Modernisierung ergibt sich aus § 555c Abs. 1, S. 1 BGB. Der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung ist dabei am Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem gegenüber soll mittels einfacher Daten eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigen Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden. Dies betrifft insbesondere auch dessen Duldungspflicht der ihn betreffenden baulichen Maßnahmen und der sich hieraus ergebenden vertraglichen Konsequenzen. Diese Mitteilungspflichten dürfen jedoch nicht dazu führen, die Möglichkeit des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu dessen Lasten einzuschränken.

Für eine energetische Modernisierung bedarf es deshalb der Mitteilung folgender Tatsachen:

  • Art und Umfang der baulichen Maßnahmen
  • Auswirkung der baulichen Umsetzung auf den Mietgebrauch
  • Auswirkung der baulichen Maßnahmen im Hinblick auf eine nachhaltige Energieeinsparung

Die Auskunftserteilung muss grundsätzlich in dem Umfang erfolgen, dass der Mieter die Möglichkeit hat, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe (überschlägig) vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.

Die Begründung des BGH ist praktikabel. Einer zu formalistischen Auslegung des § 555c (1), S. 2 BGB hat der BGH mit dieser Entscheidung eine Absage erteilt.