In dieser Entscheidung bekräftigt der Bundesgerichtshof noch einmal seine frühere Rechtsprechung dahingehend, dass die in formaler Hinsicht zu stellenden Anforderungen an eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung sich regelmäßig auf eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben erstrecken. Hält der Vermieter im Rahmen der Abrechnung diese allgemeinen Anforderungen ein, so kommt dieser seiner Rechenschaftspflicht in einer hinreichenden Art und Weise nach.

Auch in Abrechnungen bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind daher regelmäßig Mindestangaben wie die Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, eine Berechnung des Anteils des Mieters und ein Abzug der geleisteten Vorauszahlungen ausreichend, um aus der Abrechnung einen fälligen Zahlungsanspruch gegenüber dem Mieter herleiten zu können. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes (Umlageschlüssel) ist nur dann ausnahmsweise geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung (zwingend) erforderlich ist. Ergibt sich der Umlageschlüssel bereits aus dem verwendeten Begriff, z. B.: „Fläche“, bedarf es aus Sicht des Bundesgerichtshofes keiner weiteren Erläuterung, soweit tatsächlich nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche aller Wohneinheiten abgerechnet wird. Fragen zum Umfang der Gesamtfläche, sowie zum Verhältnis von gesamter Wohnfläche zu gesamter Gewerbefläche bei gemischt genutzten Immobilien, insbesondere zur Unterscheidung von Gewerbefläche und Wohnfläche bei Wohnanlagen mit verschiedenen Hauseingängen, betreffen hingegen ausschließlich die materielle Richtigkeit (d. h. inhaltliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit) der Abrechnung. Auch bei komplexen Betriebskostenabrechnungen, bei welchen für den einzelnen Mieter nicht ohne Weiteres sofort erkennbar ist, in welchem Verhältnis genau die einzelnen Flächen (Wohn- und Gewerbeflächen, Flächen der einzelnen Hauszugänge) eine Berücksichtigung gefunden haben, greift der Einwand des Mieters, die Abrechnung sei aus diesem Grund formal unwirksam nicht ein, solange die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (§ 259 BGB). Denn in diesem Fall ist die Abrechnung nach Auffassung des Bundesgerichtshofes als formal korrekt anzusehen. Der Zahlungsanspruch aus der Abrechnung ist demnach zur Zahlung fällig und kann allenfalls im Detail im Bereich der materiellen Richtigkeit der Abrechnung noch angegriffen werden, z. B.: „bei falschen Flächenangaben“. Ebenfalls muss der Vermieter im Falle von erheblichen Verbrauchsabweichungen im Vergleich zum Vorjahr die Umstände, welche hierzu geführt haben, nicht mehr erläutern. Eine entsprechende Abrechnung ohne eine entsprechende Erläuterung ist daher formal wirksam, also der Zahlungsanspruch zur Zahlung fällig. Der Mieter ist zwar weiterhin grundsätzlich dazu berechtigt eine Plausibilitätskontrolle durchzuführen, kann jedoch den Einwand fehlender Plausibilität nur noch in materieller Hinsicht betreffend die einzelnen Abrechnungspositionen geltend machen.

Hinweis für die Praxis: Allein die Unverständlichkeit einer Abrechnung führt somit noch nicht zu deren Unwirksamkeit im Gesamten. Im Rahmen seines Prüfungsrechts und seines Rechts zur Belegeinsicht hat der Mieter nämlich die Möglichkeit sich den Inhalt der Abrechnung vom Vermieter näher hinsichtlich der einzelnen Abrechnungspositionen erläutern zu lassen. Sollten sich die vom Vermieter in der Abrechnung unterbreiteten Angaben als falsch erweisen, hat der Mieter sodann die Möglichkeit die Abrechnung hinsichtlich der falsch ermittelten Abrechnungsposition zu kürzen. Er kann sich jedoch nicht mit dem Argument der Unverständlichkeit der Abrechnung dem Zahlungsanspruch des Vermieters im Gesamten entziehen.