Zum 01.01.2021 ist das “Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht, sowie Miet- und Pachtrecht“ in Kraft getreten. Für das Miet- und Pachtrecht enthält Art. 240 § 7 EGBGB eine neue Regelung, welche nunmehr vorsieht, dass im Rahmen eines Miet- oder Pachtverhältnisses grundsätzlich der Rückgriff auf § 313 Abs. 1 BGB - Störung der Geschäftsgrundlage – möglich ist.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass durch coronabedingte Umsatzeinbußen, insbesondere im Bereich der Gewerbemiete als Änderung der Grundlage des Mietvertrages nach Vertragsschluss auszulegen ist. Aus diesem Grund sind Mietreduzierungen im Verhältnis zum Umsatzrückgang ab dem 01.01.2021 möglich. Der Mieter ist dafür darlegungs- und beweisbelastet, dass coronabedingt ein Umsatzrückgang hinzunehmen war.

Unklar ist, ob sich der Mieter die staatlichen Hilfsmittel, welche dieser bezogen hat (Überbrückungsgeld) auf den Umsatzverlust anrechnen lassen muss oder nicht. Von einer Anrechnung von erhaltenen staatlichen Hilfsmitteln ist in der Praxis wohl auszugehen.

Der Vermieter dementgegen kann sich auf den Vortrag, dass die Mietausfälle durch staatliche Hilfen kompensiert wurden, beschränken.

Problematisch ist jedoch die Frage, ob die Neuregelung des Art 240 § 7 EGBGB auch rückwirkend für Umsatzeinbußen gilt, welche vor dem 01.01.2021 eingetreten sind, beispielsweise während des ersten Lockdowns im März 2020. Nach überwiegender Auffassung in der Literatur ist eine solche Rückwirkung nicht möglich. Zwar wurde das zum 01.01.2021 in Kraft getretene Gesetz mit „schneller Nadel“ gestrickt und es ist des Weiteren davon auszugehen, dass es sich bei der fehlenden Anordnung der Rückwirkung der Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB um eine planwidrige Regelungslücke handelt, jedoch kann dieses Versehen des Gesetzgebers allein nicht dazu herangezogen werden, den Anwendungsbereich der genannten Regelung auf bereits vor dem 01.01.2021 liegende Sachverhalte zu erstrecken. Eine derartige Auslegung des Gesetzes würde eine unzulässige und verfassungswidrige echte Rückwirkung darstellen.

Die Gerichte haben deshalb für den Zeitraum vor dem 01.01.2021 im Einzelfall zu entscheiden, ob eine Anwendung des § 313 BGB - Wegfall der Geschäftsgrundlage - auf den jeweiligen Mietvertrag, bzw. auf das jeweilige Mietverhältnis in Betracht kommen kann. Eine grundsätzliche Entscheidung des Bundesgerichtshofes hierzu steht noch aus.