Der Bundesgerichtshof hält in dieser Entscheidung an seiner Auffassung fest, dass grundsätzlich jede Flächenabweichung, bzw. jede Verringerung der Mietfläche einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB darstellt. Bleibt die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % gegenüber der vertraglich vereinbarten Größe zurück, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ohne Weiteres eine Mietminderung gerechtfertigt. In der Regel im Verhältnis der reduzierten Fläche zur monatlich zu entrichtenden Grundmiete.

Beträgt die Flächenabweichung dagegen weniger als 10 %, so muss der Mieter vortragen und gegebenenfalls beweisen, dass es aufgrund der Flächenabweichung zu einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs kommt.

Einen abstrakten Sachvortrag dahingehend, dass sich durch die Flächenabweichung des Mietobjekts der Umsatz entsprechend verringert habe, lässt der Bundesgerichtshof hierfür nicht ausreichen.

Erforderlich ist vielmehr ein konkreter Tatsachenvortrag dahingehend, in welchem Umfang genau der Umsatzrückgang, ursächlich bedingt durch das geringere Flächenmaß, eingetreten ist.

Im konkreten Fall hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob eine Flächenabweichung nach dem Umbau die Tanzschule zur Minderung berechtigt. Der Mieter hat in diesem Fall lediglich pauschal vorgetragen, seit der Verringerung der Fläche Umsatzeinbußen hinnehmen zu müssen. Er hat jedoch in seinem Sachvortrag die Ursächlichkeit zwischen reduzierter Mietfläche und Umsatzrückgang nicht näher dargestellt.

Insbesondere hat der Mieter es versäumt, dem Gericht ein geordnetes Zahlenwerk zum Nachweis des Umsatzrückgangs vorzulegen.

Hinweis für die Praxis: § 536 Abs. 1, Satz 2 BGB sieht vor, dass mit dem Mangel eine Minderung der vertraglich vereinbarten Tauglichkeit der Mietfläche einhergehen muss. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Der Bundesgerichtshof hält hier streng am Wortlaut des Gesetzes fest. Ähnlich wie bei einer Mietminderung durch Lärmbelästigung oder geringe Heizleistung stellt der Bundesgerichtshof die Minderung wegen Flächenabweichungen im geringen Bereich unterhalb von 10 % unter das Postulat eines konkreten Sachvortrages zur Minderung der Tauglichkeit des Mietobjekts durch die jeweilige Flächenabweichung im Einzelfall.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass sich die Miete ausschließlich anhand der überlassenen Mietflächen beziffert unter Angabe des Quadratmeterpreises als vertraglich vereinbarte Berechnungsgrundlage zur Bezifferung der monatlich zu entrichtenden Kaltmiete.