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Eigentümer, deren Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten durch bauliche Mängel im Bereich des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt sind, können Sanierung dieser Mängel verlangen

BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17

In dieser Entscheidung hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu beschäftigen, ob Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei Schäden, welche vom Gemeinschaftseigentum ausgehen und einzelne Sondereigentümer in Ihren Rechten beeinträchtigen, zur Sanierung verpflichtet sind. Voraussetzung für diesen Anspruch ist, dass die in ihrem Sondereigentum beeinträchtigten Wohnungseigentümer die Sanierung der entsprechenden Schäden verlangen können. Ein solcher Anspruch ergibt sich nach Auffassung des BGH aus § 21 (4) WEG, wonach jeder Eigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen kann. Hierzu zählt gemäß § 21 (5) Ziffer 2 WEG auch die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dabei ist zwar grundsätzlich das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten, wonach Kosten und Nutzen der Instandhaltungsmaßnahme abzuwägen sind, sofern die sofortige Instandsetzung aber zwingend erforderlich ist, entspreche nur dessen Durchführung dem billigen Ermessen im Sinne des § 21 (4) WEG.

Nach Auffassung des BGH ist eine sofortige Instandsetzung dann zwingend erforderlich, wenn das Sondereigentum nicht mehr in der Weise genutzt werden kann, wie es die Gemeinschaftsordnung vorsieht. Dies ist bei gravierenden baulichen Mängeln nicht mehr gewährleistet. Grundsätzlich muss zur Beantwortung der Frage, wann eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist, nach den Vorgaben der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung zunächst die ordnungsgemäße Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums ermittelt werden. Der Anspruch auf erneute Herstellung dieses plangemäßen Zustandes wird dabei durch den Grundsatz von Treue und Glauben gemäß § 242 BGB begrenzt und entfällt demnach, wenn seine Erfüllung den übrigen Eigentümern im Einzelfall nicht zugemutet werden kann.

Im Fall gravierender baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums, die die Nutzung des Sondereigentums zum vereinbarten Zweck erheblichen beeinträchtigen oder erschweren, kann sich der Einzeleigentümer jedoch nicht darauf berufen, dass ihm die Kosten der Sanierung nicht zuzumuten sind.

Die Entscheidung führt Wohnungseigentümern vor Augen, dass die Instandhaltungspflicht für das Gemeinschaftseigentum sehr weitreichend ist und sich hierdurch erhebliche Kosten ergeben können. Ebenfalls haben Wohnungseigentümer, die von Sanierungsmaßnahmen, die aufgrund ihrer Wohnlage im Objekt nicht unmittelbar betroffen sind, nicht mehr die Möglichkeit, auf „Zeit zu spielen“. In diesem Fall kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich in Anspruch genommen werden. § 21 (8) WEG gibt den klagenden Eigentümern hierbei die Möglichkeit, ein Gestaltungsurteil zu erwirken in der Form, dass das Gericht einen sämtliche Eigentümer verpflichtenden Sanierungsbeschluss erlässt. Der Klageantrag ist dabei nicht auf die Ersetzung der Zustimmung der übrigen Eigentümer zur Sanierung des Miteigentums zu richten, sondern direkt auf Erlass eines Sanierungsbeschlusses durch das Gericht.

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